Köpa bostadsrätt – tips vad du ska tänka på

Välj vad du vill läsa mer om

• Vad är en bostadsrätt?

  Att köpa en bostadsrätt innebär inte att du köper själva lägenheten utan snarare rätten att bo i lägenheten under obegränsad tid.

  En bostadsrätt består både av en nyttjanderätt och av en andelsrätt i bostadsrättsföreningen. Tillsammans med de andra medlemmarna i föreningen äger du hela fastigheten.

  I fastigheten ingår:

  • marken
  • husen med bostäderna
  • alla gemensamma utrymmen
  • eventuella uteplatser
  • lokaler som kontor och garage.

  Som medlem i föreningen måste du följa stadgar och ordningsregler.

• Köplagen gäller mellan dig och säljaren

  När du köper en lägenhet (bostadsrätt) av en annan privatperson gäller köplagen.

  Kommer du och säljaren överens om något som avviker från reglerna i köplagen? Då gäller er överenskommelse istället för köplagen.

  Köplagen

• Låna till bostadsrätt

  När du funderar på att köpa bostadsrätt är det bra att skaffa ett lånelöfte. Det innebär att du får ett löfte av banken att låna en viss summa pengar. Även om du har ett lånelöfte kan banken senare neka dig lånet om banken anser att bostaden du vill köpa inte motsvarar lånebeloppet.

  Lånelöftet gäller under en viss tid. Hur länge är olika från bank till bank. Lånelöftet baseras på din inkomst och vilka utgifter du har.

  Kontantinsats till lägenhet

  Du får låna max 90 procent av bostadens värde. Resten får du finansiera med en egen kontantinsats. Kan du inte betala kontantinsatsen med egna pengar kan du låna även till den.

  Vissa långivare erbjuder blancolån (lån utan säkerhet) för lån över 85 procent av bostadens värde. Innan du tar ett lån till kontantinsatsen är det bra att förstå vilka kostnader och risker det innebär. Eftersom bostaden inte står som säkerhet får du betala högre ränta. Återbetalningstiden kan också vara kortare jämfört med bolånet.

  Om bolån (Konsumenternas Bank- och finansbyrås webbplats)

• Har du undersökningsplikt?

  Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt finns inte inskrivet i lag. Men undersök alltid lägenheten/bostaden om du blir uppmanad att göra det av säljaren eller mäklaren. Låter du bli att undersöka den kan du nämligen inte få ersättning av säljaren för fel du borde upptäckt.

  Det kan vara klokt att anlita en besiktningsman, men du bör också själv kolla igenom bostaden. Testa så att allt fungerar som de ska. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor och bakom tavlor med mera.

  Har säljaren renoverat badrummet? Då är det bra att ta reda på om det är gjort av en hantverkare. Om säljaren har renoverat själv bör du försäkra dig om att fuktspärrarna är ordentligt gjorda.

• Undersök om bostaden är pantsatt

  När du bestämt dig för att köpa bör du be säljaren om en kopia på lägenhetsförteckningen. Där kan du se om bostadsrätten är pantsatt.

  Att en bostad är pantsatt innebär att den nuvarande ägaren har ett bolån där bostaden fungerar som säkerhet. Att en bostad är pantsatt är helt normalt. De flesta bostadsägare har någon form av bolån. Men det är viktigt att kontrollera om bostaden är pantsatt eftersom panten är bunden till bostaden och inte till personen som säljer bostaden.

  Är bostaden pantsatt gäller alltså panten även om bostaden säljs. Säljaren ska lösa lånen innan köparen tillträder bostadsrätten. Men om det inte skulle ske, och långivaren skulle kräva ut sin pant, kan du tvingas betala för att få behålla bostadsrätten.

• Kolla upp föreningen

  Prata gärna med grannar och hör efter om de verkar trivas. Gå igenom årsredovisningen och se om föreningens ekonomi är stabil, eftersom det påverkar månadsavgiften. Fråga också styrelsen om vad som är på gång i föreningen. Stora renoveringar eller upprustningar kan påverka månadskostnaden.

  Även om badrummet i lägenheten är renoverat kan föreningen planera för ett stambyte. Vid ett stambyte brukar alla badrum renoveras. Det kan innebära att du fått betala mer för lägenheten på grund av det nya badrummet, för att sedan se det rivas ut. Ett stambyte leder ofta till att månadsavgiften höjs.

• Medlemskap i bostadsrättsföreningen

  Bostadsrättsföreningens styrelse måste godkänna dig som medlem för att du ska få köpa bostadsrätten. Det gäller enligt bostadsrättslagen.

  Du kan vända dig till Hyresnämnden om du inte får bli medlem. Föreningen måste ha mycket goda skäl för att neka dig medlemskap.

  Har du skrivit ett förhandsavtal? Då kan föreningen inte neka dig medlemskap. De har tagit ställning till om du kan bli medlem när förhandsavtalet tecknades.

  Ett skäl till att inte få bli medlem kan vara om bostadsrättsföreningen är till för äldre. Det är ganska vanligt med så kallade seniorboenden.

  Diskriminering på grund av etnicitet, trosbekännelse eller liknande är förbjudet enligt lag.

• Dina och föreningens skyldigheter

  Du som bostadsrättshavare är ansvarig för att lägenheten är i ett gott skick. Det betyder att du ansvarar för att åtgärda skador som uppstår i din bostad. Det gäller även om det är en olyckshändelse.

  Du får göra åtgärder i lägenheten. Men du behöver ansöka om styrelsens tillåtelse om du vill göra en åtgärd som innebär:

  • ett ingrepp i en bärande konstruktion
  • ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
  • någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

  Du är också skyldig att:

  • inte hyra ut i andra hand utan styrelsens godkännande
  • inte störa grannarna
  • betala årsavgiften (månadsavgiften).

  Gränsen för ansvar går oftast vid ytterdörren

  Man brukar säga att gränsen för underhåll går vid ytterdörren. Undantag är att föreningen ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Det gäller också ventilationskanaler.

  Du kan läsa mer om dina skyldigheter i föreningens stadgar. Där står också vilka skyldigheter du och förening har mot varandra. Du bör kontakta styrelsen om du är det minsta osäker på vad du får eller inte får göra.

  Pengar för underhåll

  Föreningen ska regelbundet sätta undan pengar för underhåll och reparationer av till exempel:

  • fasader
  • trappor
  • stamledningar
  • avlopp.

  Men dessa pengar räcker inte alltid. Många föreningar tar lån till sådana åtgärder.

  Det kan också finns en fond för inre underhåll. Då sparas en del av årsavgiften till underhåll och reparation av de enskilda lägenheterna. Om du ska renovera bostadsrätten tar du pengar ur fonden.